中美两国在房产买卖过程中存在不少差异,因此对于初次来美的新移民来说,在购房市场中可能会感到些许水土不服,今天就来为大家来了解一下,在美国购房,和在中国购房有哪些不同。
01买到的房产不同
在大陆地区买房,买的就是房子这个结构,土地不包括在内,因为土地属于政府。原则上讲政府是把土地租给房主,租期为七十年。
在美国买房,买到的是房子结构和土地,以及地下资源,包括土地的矿产,有的房子靠山或者靠水,很可能山和水的一部分也归房主,当然这是以独立屋为例,如果是公寓,未必是这种情况。
另外,现在有很多中国人喜欢买美国农场、牧场,几英亩、几百亩的土地,当然土地上的水源、矿源也都是属于地主的,除非一些例外情况。
拥有房产之后也要履行维护之责,在美国的社区里,尤其是独立房的房主,要特别留意打理院子,很多的城市有规定,如果放任前院杂草丛生,房主是要被罚款的。
02房子面积计算方式不同
在中国大陆,房子的面积包括居住空间、阳台、车库等。而在美国,房子的面积只包括居住面积,不包括阳台、车库,或者是公寓的公共空间,有的房子有地下室,通常也不包在面积里面。
以美国独立房来说,面积要看两个地方,一个是居住面积,另一个是地块面积,也就是Lot面积,这就是整个土地的面积。而且,中国是使用平方米作为面积单位,美国是平方英尺,一平方米等于10.76平方英尺,一平方英尺等于0.093平方米。
03房产证明不同
在大陆买房,过户后买方会拿到一份房产证,因此很多来美购房的华人朋友会问:什么时候给我房产证?其实在美国是没有“房产证”的。
那么,怎么证明这个房子属于你呢?
在美国,交易过程的最后,卖方会签一份房产转让契约给买方,但是买方当时拿不到,这份文件会送到县政府去登记,登记结束后由政府寄给买方,大约在过户之后的两到四周的时间内,会寄到买方手上。
但是,这个文件的确很不起眼,不太清楚内容的人,很可能会把寄来的这份文件当成垃圾扔掉。这个文件正本就一份,遗失了就不再补发,不过也不用太担心,因为政府有记录,所以不会因为你没有这份文件,你就无法证明你是这个房子的主人了。
04销售房源不同
在中国大陆,大部分房源是新房,二手房市场不是非常完善,当然,目前也在不断完善的过程中。另外,在中国没有统一的房产销售平台。
在美国,房源主要是二手房,当然也有一些新房,但是新房主要是透过建商或中介去进行销售的,没有明确的一个平台。
美国在二手房市场上有健全的MLS(Multiple Listing Service)房源平台,一般来说,每个地区都有一个MLS平台。卖方的经纪人会把房子放在当地的MLS平台上,买方的经纪人由此便可以看到,他们还可以看到不同地区的房子。
另外,除了MLS可以找房,几个全国性的线上房地产公司也有他们自己的房源平台,比较知名的有Zillow、Redfin、Realtor.com等,在这些平台上都可以看到很公开透明的房源资料。
当然,美国也有很少私下委托经纪人卖房的情况,这主要是出于隐私问题,或是经纪人已经有很明确的买家,再或者是屋主不想让一大堆人进到家里面来看房,这时候就可能会采取不公开的形式来卖房了。
不过,大部分新房不会在这些公开平台上,如果想在美国买新房,要么自己找,要么透过房地产经纪去找,他们可能会比较熟识当地的一些开发商。
05交易过程不同
在中国,房产交易相对简单,但在美国,房产交易过程较为复杂且严密,为了确保过程的公正性,保证买方在买到房子后没有风险,交易过程是在一个中立的过户公司进行的,英文中叫做Escrow Company(托管公司)或是Title Company(产权公司),有些地区两种公司会分开,但是有些则会合并在一起。所有的汇款,进出资金都通过这个过户公司,这样可以确保买卖双方,在过程中发生问题后,资金有正确的归属,而且,过户公司会保证产权的完整,并为买方提供产权保险。
比如,如果买方买到房子后,有人声明自己对这个房子有一定的权益的话,产权保险会保护买方利益。例如,屋主如果在之前的房屋装修中,没有付清账单的话,装修公司可能就会在你的产权上放一个Lien,也就是置留权,代表他在你的产权上有一定的权益,这样就逼得屋主必须把这笔账付清了,才能顺利交屋给买家。如何去发现产权上有没有被放置留权,这就是过户公司的工作之一了。这是买家要特别留意的地方。
06经纪人费用不同
在中国,买方自己找房产经纪,经纪人的费用由买方出。所以很多来美不久的华人朋友不敢找房产经纪,怕破费钱财。但实际上,在美国,买方经纪的费用是由卖方来付担的。如果买房人在看了一段时间的房子后,决定不买了,那经纪人就拿不到钱,也就是说他这一段时间的劳动就没有报酬,但是这个在美国属于正常现象,不必担心好像亏欠了对方。
不过,在美国买新房子的过程跟买二手房稍有不同,新房的建商也许会告诉你不用找房产经纪,你直接来签合同就可以了。但是保险起见,买方还是自己找个房产经纪比较安全。
以上就是中美购房之间的一些不同之处,希望对初到美国的华人移民朋友带来一定的帮助,也祝大家都能在美安居乐业。
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