向外国人出租意大利房屋，本指南介绍了在意大利向外国人出租房屋之前需要考虑的所有步骤。 当您决定出租房屋时，最好了解意大利法律为签订有效租赁协议提供了具体规则和非常精确的程序。忽视这些规则是有风险的，因为您可能会受到处罚。
目录
- 在意大利租房所需的文件
- 外国人可以在意大利租公寓吗？
- 向持有居留许可的非欧盟公民出租意大利房屋
- 向非欧盟公民出租房屋时的强制性沟通
- 向欧盟公民出租意大利房屋
- 在意大利向没有税法的外国人出租房屋
此外，决定将房屋出租给外国租户的房东还必须考虑一些额外的条件。
本文将逐一分析在意大利向外国人租房前需要考虑的步骤。
1、在意大利租房所需的文件
首先，当您决定将房屋出租给外国人时，最好要求准租户出示他们的文件，具体来说：
有效身份证件；
他们的财政法规；
他们的移民身份（即居留许可）。
此外，许多房东选择要求准租户提供其拥有的经济资源文件作为参考，无论他们是意大利公民还是外国公民。这样做是为了对申请人进行事先检查，避免与破产有关的问题。
经济资源文件可能包括最新的工资单、雇佣合同或 CUD。如果是自雇人士，可以要求提供最新的纳税申报表，如果是公司，则要求提供公司资产负债表。
2、外国人可以在意大利租公寓吗？
从租赁合同的角度来看，向外国人出租房屋与向意大利公民出租房屋的合同没有什么不同。
租赁合同主要有两种：
固定租赁合同（“a canone concordato”）——在这种情况下，租金根据特定市政参考表确定。该合同期限为3 年，可续签 2 年，这为业主提供了一些税收优惠。
自由租赁合同（“a canone libero”）——在这种情况下，双方可以自由决定房屋的月租金金额。合同期限为4 年，可续签 4 年。
此外，还需要有APE证书和以下文件：
土地登记证；
平面图；
房产及其设施的适用性证明；
公寓法规（如果有）。
3、如何在意大利租房：“cedolare secca”
在登记租赁时，业主可以选择固定息票选项（“cedolare secca”）。
这是一种可选制度，包括缴纳替代 Irpef 的税款以及由财产收入产生的额外税款。
此外，这种制度也为租户带来了好处，事实上：
无需缴纳租赁登记、终止和延期通常需要缴纳的登记税和印花税。
即使合同中已规定，业主也放弃在选择期限内要求更新租金的权利。
选择将自己的房屋出租给外国人并不影响房东使用固定利率选项的权利。但是，该制度不适用于与从事商业或自营职业活动的租户签订的租赁合同（有一些例外）。
4、如何登记租赁合同
所有房地产租赁合同都必须在意大利税务局登记，无论约定的租金金额是多少。
例外情况是，每年总计不超过 30 天的合同没有注册义务。
租赁合同登记必须在合同签订之日起 30 天内进行，如果早于合同签订之日，则必须在合同开始之日起 30 天内进行。
租赁协议可以通过多种方式登记，例如：
在线，通过意大利税务局的在线服务；
亲自前往意大利税务局办公室填写 RLI 表格；
将文件委托给有执照的中介机构。
在登记租约时，必须报告租户的税务代码。
5、向持有居留许可的非欧盟公民出租意大利房屋
1998 年 7 月 25 日第 286 号立法法令 - “综合移民法 (TUI)” - 提到了一些房东的义务，作为打击非法移民的规定的一部分。
具体而言，第 12 条第 5 款之二规定：
“除非事实构成更严重的犯罪，任何人为了金钱利益，向在签订或者续签租赁协议时未持有必要的居留许可的外国人提供住宿或者出租房产，将被处以六个月至三年的监禁。
根据《刑事诉讼法》第 444 条，根据当事人的请求，以不可撤销的裁定定罪或适用刑罚，即使已作出缓刑裁定，也会导致财产被没收，除非该财产属于与犯罪无关的人。有关没收财产的管理和去向的现行规定应在适用范围内予以遵守。
出售没收财产所得的款项将用于加强预防和打击非法移民犯罪的活动。”
因此，为了避免招致这些严重的刑事处罚，重要的是核实租户（居住在意大利的外国人）是否持有适当的居留许可。
6、如何在意大利租房：非欧盟公民需要的文件
意大利非欧盟居民的居留权是居留许可，这是当地移民局颁发的塑料卡（或在某些情况下是纸质文件）。
具体而言，重要的是检查居留许可的有效期，确保其有效，如果已过期，则外国人已续签并拥有证明许可证续签的相关邮政收据。
不居住在意大利的外国人的情况则不同。这些公民不会获得意大利居留许可，因为他们居住在国外；但是，没有什么可以阻止房东与不居住在意大利的外国人签订租赁协议。
7、向非欧盟公民出租房屋时的强制性沟通
值得注意的是，任何在意大利接待非欧盟公民的人都必须向移民当局提交某些重要报告。
8、什么时候将租赁协议通知当地移民局？
具体而言，根据TUI第7条，任何向非欧盟公民提供住宿或转让房地产的人都必须向当地公共安全部门填写住宿申报表。
外国公民必须在抵达后48 小时内 提交此声明。如未能提交，东道主将受到 160 欧元至 1,100 欧元的行政处罚。
9、如何向警察总部申报接待声明？
有关如何报告向外国人租赁的更多信息，请参阅我们关于接待声明的文章。
10、向欧盟公民出租意大利房屋
与外国、欧盟租户签订的租赁合同遵循与意大利租户签订的合同相同的规则和程序。
对此，需要注意的是，住宅用途的租赁必须采用书面形式，否则无效。
此外，它们必须包含以下强制性元素：
合同签订日期；
出租人和承租人的个人信息；
财产描述；
租赁期限；
租金金额及支付方式。
合同中可以规定押金的数额。押金是出租人要求租客缴纳的一笔钱，作为对公寓内任何损坏的担保。根据法律规定，押金不得超过 3 个月的租金。除非租客对租赁财产造成损坏，否则必须在租赁期结束时退还押金。
11、在意大利租房：过渡合同
最后，在某些情况下，可以签订所谓的过渡合同。这些合同的期限不超过 18 个月。只有在房东或房客有特定的过渡需求时才可以签订此类合同。
此类需求必须在合同中明确说明，并有适当的文件支持。以下是这些具体需求的一些示例。
来自房东：
出售租赁财产的未来计划；或
需要使用该房产来满足自己或家庭成员的住房需求；或
用于已经列入预算的翻修工程。
来自租户：
因工作需要；或
为了照顾自己的家庭成员；或
购买或租赁过渡合同期限内可用的住宅物业；或
用于惯常住所的装修工程。
12、在意大利向没有税法的外国人出租房屋
人们经常问，一个不在意大利领土居住且没有税号的外国人怎么能在意大利租房。
对此，意大利税务局在 2023 年 2 月 14 日第 5/E 号决议中做出了一些澄清。
事实上，该机构澄清说，如果非意大利居民没有税码，则需要提供以下数据来表明他们的税码：
对于个人：姓名、出生日期和地点、国外地址；
对于公司：公司名称和注册办事处。还规定，公司、协会或其他实体也必须为至少一名法定代表人提供第 1 点中提到的数据。
因此，在申请登记租赁合同时，无需注明承租人的税务代码。
